利率降低， 买家购房机会增加

• 贷款利率已降至近6.5%，为还在观望的纽约市买家创造了新的机会。
• 目前要价仍然较高。布鲁克林的中位要价年增长率最高，12月份跃升13.5%，达到105万美元。
• 随着成交价与要价之间的差距不断扩大，尤其是在曼哈顿，买家的谈判空间会逐渐增加。
     

2024年第一周，30年期固定抵押贷款从2023年10月份的8%利率降至近6.5%. 虽然抵押贷款利率将保持波动，但这个较低的利率表明今年有更多的房屋准备以比目前更实惠的价格进入市场，这将有助于为购房者提供公平的竞争环境。在12月份，进入纽约市市场的房屋中，有61%的房屋价格低于全市的中位要价，这比去年12月份的52%有显著增加。

2023年12月，纽约市市场上的房屋中位要价仍然较高，略低于110万美元，比2022年12月高出10.6%。按照当前的抵押贷款利率，12月份纽约市中位价格房屋的月付款为5719美元，比一年前增加了15.9%，限制了能够留在市场的购房者的数量。因此，卖家将不得不开始更具竞争力地定价他们的房屋，要价将逐渐降至100万美元以下，这是StreetEasy对2024年纽约市房地产市场的预测之一。

要价和销售额都在上升，布鲁克林领先
在全市范围内，与去年同期相比，12月份的要价仍然较高。布鲁克林领先，其中位要价年增长13.5%，达到105万美元，其次是曼哈顿（增长6.5%，达到165万美元）和皇后区（增长1.7%，达到64万美元）。布鲁克林的库存低和买家需求强劲继续推高该区的价格。

12月份，全市共有1593套房屋签订了合同，比11月份下降了3.9%，但比2022年12月份增加了15%。由于有大量的富裕买家，纽约市的销售在2023年底的高抵押贷款利率下仍能保持稳定。2023年12月份签订合同的房屋数量比2017年至2019年12月份的平均水平高出7.4%，当时的抵押贷款利率低于5%。

数据显示，卖家继续感到自信。2023年12月，只有5.7%的纽约市房源降价，比2022年12月的6.8%低。尽管要价较高，但降价在曼哈顿最少见，只有5%的房源降价。相比之下，12月份布鲁克林和皇后区的房源分别有6.9%和5.7%降价。

买家可以期待更多的谈判空间
尽管中位要价的年度增长，但购房者在纽约市销售市场重新获得优势的迹象正在出现。由于库存低，卖家在2023年坚持不变，但今年，购房者将看到他们的谈判力慢慢上升。2023年12月份出售的典型纽约市房屋收到的初始要价的95.8%，略低于2022年12月的96.2%。卖家可能会注意成交价格和初始要价之间的差距正在扩大。随着买家找的谈判空间增加，卖家可能会通过设定更具竞争力的初始要价来回应，从而导致全市的中位要价逐渐下降。

中位成交价与初始要价比率在曼哈顿最低，12月份的房源只收到其初始要价的94.9%，低于前一年的95.8%。比率在布鲁克林最高，为97.5%，其次是皇后区的95.9%。

豪华市场上价格最具议价空间
购房者在纽约市的豪华市场上找到了最大的议价空间，这个市场定义为出售房源中最贵的10%。2023年12月，豪华市场的门槛是495万美元，比一年前上涨了10%。这些豪华房源的中位要价接近800万美元，比一年前高出6.7%。然而，2023年第四季度出售的豪华房屋收到的初始要价的92.4%，相比之下，非豪华房屋的比例为96.1%。虽然高价房屋通常会以更大的折扣出售，但该部门当前的中位成交-初始要价比率为92.4%，比2022年同期的95.4%低得多，表明优势正在更明显地从卖家转向买家。

豪华房屋的销售周期也在延长，这是由于融资成本的提高以及全球的经济和地缘政治不确定性。12月份，有62个豪华房源签订了合同，比前一年少了22.5%。这些房源在市场上的中位停留时间为176天，比2022年12月份签订合同的房源多了64天。相比之下，2023年12月份非豪华房屋在市场上的中位停留时间为87天，与前一年的84天基本持平。

这对买家和卖家意味着什么？
随着购房能力的提高，今年将有更多的房屋在购房者的负担范围内，这是一个好时机。随着纽约市购房者重新获得议价权力，他们应该有更好的机会找到他们喜欢的房子，而不用超出他们的预算。然而，他们的选择相比疫情前的2019年仍然有限。12月份有14,671套房屋出售，比一年前增加了4.2%，但比2019年12月份少了13.3%。由于定价合理的房源仍然面临激烈的竞争，报价的力度将很重要。 好的地产经纪将会起到关键作用。 

对于许多纽约人来说，为大额首付款储蓄——通常至少是20%——可能会令人生畏。幸运的是，有许多抵押贷款援助计划允许购房者支付低于20%的首付款，甚至帮助支付交割费用。纽约州抵押贷款机构（SONYMA）为低收入和中等收入的首次购房者提供低利率计划，首付款要求降低到3%。SONYMA的传统加计划提供30年固定利率抵押贷款和首付款援助，适用于首次购房者和收入低于地区中位数80%的前房主。对于退伍军人，SONYMA的退伍军人房屋计划提供折扣利率，并免除首次购房者的要求。

2023年下半年抵押贷款利率保持在7%以上，今年初利率开始下降，将给许多房主带来额外的财务灵活性。不过，如果抵押贷款利率保持在6%以上，购买的人群可能仍然有限，卖家定价需明智以保持竞争力。